消化地产的时间可能超乎我们的想象

        罗杰斯在接受公共媒体采访时说：和日本地产泡沫破裂类似，中国地产行业的恢复，要经历一个漫长的时间，巨额的债务需要整个社会慢慢消化和偿还。

        罗杰斯的言下之意是：所谓的高房价和高泡沫，其实就是高债务；一方面，高价买房的居民们，把收入的5-6成，甚至更多，用来偿还房贷；以至于他们很难再有能力更换一套新的，用来撑住房价。另一方面，无人接盘的高价房、烂尾楼和荒地，也化作了地产企业、地产供应链企业（建筑商、原材料供应企业、装饰设计公司等）的债务，让他们艰难偿还，乃至破产；这让地产公司，也没有能力进行大规模投资了。地产行业的消费和投资，都大幅紧缩，那恢复地产重温2012-2017年的旧梦，就是痴心妄想。

        只有等高价买房的居民们偿还完房贷，地产行业的公司们，把债务清理干净；地产行业才能重温旧梦。但这一切，都需要时间来慢慢消化。

        根据岛国的历史经验，日本地产在1992年闪崩后，便经历了长达20年的降价潮；到2010年，日本平均房价，已经降到了1992年的一半左右。这时候，由于日本很多居民，还完了20年的房贷；日本地产公司，也清理完了债务；日本房价，便开始从2010年上涨。

        但必须指出，由于日本生育率的持续低迷，和年轻人的躺平态度；日本从2010年之后的房价上涨，是十分缓慢的。到了2020年，房价仅比2010年上涨了10%，每年平均上涨1%。即使是日本政府在疫情期间货币大放水，让全国房价相比2010年，上涨了20%；这时候的房价，也仅相当于1992年的60%；日本经历了30年，房价仍然未能恢复，地产行业重温旧梦，还早呢。

        对于我们来说，从日本的身上，可以肯定一个事实：重温地产旧梦，是不可能的事情，客观经济规律不支持；千万不要听信任泽平、马光远等一批大忽悠的话，搞什么“再刺激”。地产泡沫和高房价，需要时间来消化，而这个时间，可能超乎我们的想象。