孙立平：房地产症结：缺少一种长期主义和平常心

当今的中国房地产实际是处于一种两难状态：短期的问题是防止房地产暴雷，长期的问题是房地产已经基本处于一种饱和状态。这两种状况提出的是不同的要求，两种要求实际上又处于一种矛盾的状态。

我想说的是，在一个社会中，对于房子这样一个兼具耐用品和投资品双重属性，与人们的生活密切相关，而且几乎要用一个人一生的收入来购买的物品，应当有一个长期主义的政策取向。但在过去这些年，我们过多地将房地产作为一种调控经济的政策工具来使用。经济低迷时用房地产来拉动，经济过热或泡沫明显时，用房地产来降温。现在房地产中的问题，与频繁地将其作为政策调控工具来使用，有着直接的关系。

回顾过去20多年房地产发展的历史，有三个节点特别值得注意：

第一个节点：1998年，中国房地产发展的起点。改革开放之后，中国虽然进行过几轮住房制度改革，但真正的、全社会性的住房商品化，是始于1998年。当时的背景是，在外部，1997年亚洲金融危机爆发；在内部，内需不足、产能过剩。正是在这样的背景下，相继推出住房商品化、教育产业化和医疗市场化。可见房改是作为解决经济困境的措施出台的。

第二个节点：2008年，4万亿元经济刺激计划。这一年，美国次贷危机爆发并演变为世界性的金融危机。为应对金融危机，中国政府出台4万亿元经济刺激计划。这4万亿有很多流到了房地产市场上，造成了房价的飙升，同时也成就了房地产的黄金十年。房地产对中国经济发展起到了巨大的拉动作用，而其对经济的扭曲也是在这个时候开始显现出来。

第三个节点：2016年，房地产去库存。当时的背景是，股市泡沫破灭，经济增长减速，房地产库存问题突出。于是，2015年底，房地产去库存的政策出台。尽管当时房住不炒的方针已经明确，尽管有关部门在房价控制上出台了种种措施，但实际上，房地产去库存成了房地产涨价去库存。结果，这一波成了房价涨得最猛的一波。很多地方，包括一些房价几年没动的地方，房价在一年的时间里就翻了一番，包括一些经济不太发达的中小型城市，甚至县城。

现在，我们无疑又面临同样的问题。但与前几次不同的是，这一次同时面对着商品房严重过剩、房地产企业债务沉重、企业暴雷可能造成金融风险，以及经济反弹乏力、人们对前景预期不佳等一系列问题。可以说，这一次面对的背景，比以往要更为凝重。

于是，我们看到一些政策正在密集出台，有的甚至有点不遗余力；有的媒体或自媒体，又在夸张热销或涨价的新闻；有的人又在期待，或惧怕，新一轮的房价上涨。若干年前的那种氛围似乎又在重现。最近，好几位朋友在问，要不要买房？我知道，他们不是为了居住，而是为了投资，更确切地说，是为了对冲可能的货币贬值。

这不免让人生出一丝忧虑。

1998年之后的20年，是中国房地产狂飙猛进的一段时间。仅仅20年的时间，大体解决了中国大几亿城镇人口的住房问题，同时使得中国社会从一个真正的无产社会变成一个稍微有点财产的社会，应当说，这是一件功德无量的事情。但这个过程，也是一个大起大落、跌宕起伏的过程。

大起大落、跌宕起伏，源于两个因素。一个是社会资金的炒作，一个是频繁将房地产作为政策调控的工具。但人们往往强调了前者，而忽略了后者。近些年，开始提出房住不炒，使房子回归居住的属性，这当然是对头的。但将房地产作为经济调控或解决其他问题（如地方财政）手段的做法，却积习难改。我觉得，现在到了用一种平常心和长期主义的心态对待房地产的时候了。

不错，目前房地产中是有许多急迫的问题需要解决，尤其是房企的负债和暴雷问题，但如果只顾解决眼前的问题，走上过去的老路，将会造成严重的后患。我们不能忘记过去几轮房地产热的前车之鉴。在解决现在问题的时候，更不应忘记这些需要解决的问题是如何铸就的。

数据表明，现在中国城镇居民的人均住房面积已经达到40平方米，已经达到或接近发达国家的水平。有报道说，目前积压的没有售出的商品房，大体够消化10年。因此，房地产超常规发展的阶段应该结束了。有人说，不对，未来还会有几亿农民要进城，他们还得需要住房呢。不错，但一定要知道，这是一个缓慢的过程。